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商住房六大软肋想说爱你不容易

时间:2018-09-21 10:53:40 来源:互联网 阅读:0次

商住房六大软肋 想说爱你不容易

上海叫停持居住证满3年可买2套房政策;芜湖楼市新政出台3天即叫停;温总理政府工作报告强调房地产调控政策绝不会松动 种种现象都在表明中央调控楼市的决心不变,而这也推动了商住房销售的火热。

杨州近比较纠结,工作三年的他在女友的催促下,准备在今年结婚,可是北京的限购政策仍然没有任何松动,不够五年的纳税要求,成了他买房的障碍。

周末,他向已经工作多年的师兄诉说这个烦恼,在房地产行业工作的师兄建议他看看商住房,说它不限购,价钱也比较便宜。

随后,杨州看了北京的一些商住房楼盘,确实可以解决燃眉之急,但商住房一些不可避免的硬伤是他的顾虑。

杨州顾虑什么呢?走访了北京正在销售的一些商住房楼盘,发现在严厉的限购政策下,凭借着小户型、低总价、不限购以及购置灵活等特点,商住型产品在2011年京城整体趋冷的楼市中,就已经火了一把。进入2012年以来,商住项目仍然热度不减。

但是相对于普通商品房,商住房还是有一些不可忽视的软肋,这也正是杨州犹豫的根本原因。就以目前北京销售的商住房项目中弘 北京像素为例,来说说这些软肋。

软肋一:贷款首付高 还贷时间短

购买商住房,银行虽然有可能按普通住房贷款来办理,但多数情况下往往会按照购买商业楼,即首付少4成、长10年还清的情况来办理,而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

对于普通住房,目前银行一般都会允许贷款人办理首付少3成、多贷款7成、长30年还清的个人住房贷款,而目前购买首套住房的贷款利率也回归到了基准利率水平。

而像中弘 北京像素这样的北京商住楼,首付是50%,长10年还清,利率为基准利率的1.1倍。

软肋二:生活成本高

因为商住房土地性质是商业或者工业,一般都按商业用水、商业用电标准收费,不通燃气。北京目前民用水是3.9元一吨,商业用水却是7元多一吨。

商住房所用土地,由于可能是 住宅 和 商业 综合立项,所以,有的可能按普通生活用电、用水的性质收费,有的也可能给通天然气。

以中弘 北京像素为例,住户可以按民用水、电的标准收费,但有些户型没有通天然气。

软肋三:居住环境差

商住房一般居住密度大,每层楼住户的情况都出现过,俗称立体大杂院,几乎没有南北通透的房子,居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高,坐电梯等候时间过长,人多且背景复杂,所以环境一般不好。商住房一般都具有办公功能,有些会用来办公,更增加了人员的复杂程度,安静程度更不理想。

而普通住宅层一般为户,居住环境相对比较舒适,大多为南北通透,小区人均公共资源也丰富。

以中弘 北京像素为例,现在在售楼盘为每层33户,以小户型居多,其中就有一些是为办公而买的。

软肋四:使用年限短

商住房一般使用年限是40年到50年,产权到期后,需要向国家缴纳土地出让金。具体怎么续期,目前还没有具体的法律规定。而普通住宅是70年产权。

以中弘 北京像素为例,产权为50年,目前在售房源只剩下42年的使用期。产权到期后怎么办,销售人员也说不清楚。

软肋五:不能落户口

商住房因为是商业立项,大多不能落户口,而纯住宅可以落户口。

如果没有北京户口

商住房六大软肋想说爱你不容易

,这方面可以忽略。

软肋六:税费贵许多

如果你是次买房,购买的是5年以上90平方米以下的普通二手房,需缴纳契税1.5%、个税1%,总税费是总房款的2.5%。如果房龄不到5年,则需缴纳5.6%的营业税。

而购买二手商住房,契税由1.5%增加到了3%,营业税由差额征收改为全额征收,所需缴纳的总税费达到了总房款的9.6%。

以购房总价为100万元为例,商住房要比普通住宅多缴纳近8万元的税费,购房总成本大大增加。

三级市场的租金也基本相当,但商住房的使用年限只有40年或50年,回报周期短,意味着回报率大幅降低。

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